Mietrendite berechnen

Welche Eingaben braucht der Mietrendite Rechner?

Für die Mietrendite genügen vier Werte: Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, monatliche Kaltmiete und die nicht umlagefähigen Kosten pro Monat.

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen), dazu rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makleranteil.
• Kaltmiete: die Nettokaltmiete laut Mietvertrag oder Mietspiegel.
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, die laut Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis und dient als schneller Filter beim Vergleich von Wohnungsangeboten.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100

Beispiel: 900 € Kaltmiete ergeben 10.800 € im Jahr. Bei 250.000 € Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite 4,32 %.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und laufende Eigentümerkosten und zeigt deshalb den realistischeren Ertrag einer vermieteten Wohnung.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Beispiel: (10.800 € − 960 €) / 275.000 € = 3,58 %.

Rendite einer Wohnung berechnen

Um die Rendite einer Wohnung zu berechnen, tragen Sie Kaufpreis, Nebenkosten, Kaltmiete und Eigentümerkosten oben ein; der Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite sofort.

1. Kaufpreis aus dem Exposé übernehmen.
2. Kaufnebenkosten eintragen: je nach Bundesland und Makler etwa 5 bis 12 %.
3. Nettokaltmiete pro Monat eintragen, bei Leerstand die ortsübliche Miete.
4. Verwaltung und Rücklage pro Monat schätzen; das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft weist den nicht umlagefähigen Anteil aus.

Mit Finanzierung ändert sich das Bild: Wie Kreditrate, Cashflow und Eigenkapitalrendite zusammenhängen, zeigt der Immobilien Rendite Rechner.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine Nettomietrendite gilt als gut, wenn sie spürbar über dem aktuellen Kreditzins liegt, weil die Wohnung dann einen Teil der Finanzierung selbst trägt.

Der Kaufpreisfaktor hilft bei der Einordnung: Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 nur noch 4 %. Hohe Faktoren setzen auf Wertsteigerung statt auf laufenden Ertrag.

Grenzen des Modells

Die Mietrendite beschreibt nur das Verhältnis von Miete zu Preis und blendet Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung aus.

• Keine Kreditkosten: Für Cashflow und Eigenkapitalrendite den Immobilien Rendite Rechner nutzen.
• Keine Steuern, keine Mietsteigerung, kein Leerstand.

Häufige Fragen