Immobilien Rendite Rechner

Welche Eingaben braucht der Rechner?

Der Rechner braucht acht Werte: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Kaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung.

• Kaufnebenkosten: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen). Notar und Grundbuch kosten zusammen rund 1,5 bis 2 %. Eine Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seit Dezember 2020 hälftig (§ 656c BGB).
• Kaltmiete: die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten, also das, was nach Abzug der umlegbaren Nebenkosten beim Vermieter bleibt.
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Welche Betriebskosten Vermieter umlegen dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung; alles andere trägt der Eigentümer.
• Sollzins und Tilgung: Sie bestimmen die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens. Das Darlehen ergibt sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
• Zinsbindung: die Jahre, für die der Sollzins fest vereinbart ist, häufig 10 oder 15 Jahre. Der Rechner zeigt die Restschuld an ihrem Ende; diesen Betrag muss eine Anschlussfinanzierung übernehmen.

Die Kennzahlen und ihre Formeln

Der Rechner ermittelt sechs Kennzahlen, die zusammen zeigen, ob sich eine vermietete Immobilie trägt und was das eingesetzte Eigenkapital verdient.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis und eignet sich für den schnellen Vergleich von Inseraten.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100

Beispiel: 9.600 € Jahreskaltmiete bei 200.000 € Kaufpreis ergeben 4,80 %.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten zum Preis; sie zeigt den tatsächlichen Ertrag der Gesamtinvestition.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Beispiel: (9.600 € − 1.200 €) / 220.000 € = 3,82 %.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis kostet; er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel: 200.000 € / 9.600 € = 20,8. Das Objekt kostet also knapp 21 Jahreskaltmieten.

Cashflow

Der Cashflow vor Steuern zeigt, wie viel Geld nach Kosten und Kreditrate jeden Monat übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.

Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Kreditrate

Beispiel: 800 € − 100 € − 900 € = −200 € pro Monat.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das eigene Geld; die Tilgung zählt dabei als Vermögensaufbau zum Ertrag, die Zinsen als Kosten.

Eigenkapitalrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen im 1. Jahr) / Eigenkapital × 100

Beispiel: (8.400 € − 7.133 €) / 40.000 € = 3,17 %.

Tilgung und Restschuld

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt; der Tilgungsplan zeigt beide Anteile pro Jahr.

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12

Beispiel: 180.000 € × 6 % / 12 = 900 € pro Monat. Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung ist das Darlehen nach rund 27,5 Jahren getilgt.

Nach 10 Jahren Zinsbindung sind im Beispiel noch 135.825 € offen, also rund drei Viertel des Darlehens. Bis zur Volltilgung fallen bei gleichem Zins insgesamt rund 117.120 € Zinsen an.

Rechenbeispiel

Die Vorbelegung des Rechners entspricht einer Wohnung für 200.000 € mit 800 € Kaltmiete, 40.000 € Eigenkapital, 4 % Zins, 2 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung.

Das Objekt trägt sich nicht selbst: Monatlich fließen 200 € zu, gleichzeitig tilgt die Rate im ersten Jahr 3.667 € Schulden.

Ab wann lohnt sich eine Immobilieninvestition?

Eine Immobilie lohnt sich, wenn die Nettomietrendite über dem Kreditzins liegt, der Cashflow die Rücklagen nicht aufzehrt und das Objekt in einer Lage mit stabiler Nachfrage steht.

• Nettomietrendite über dem Sollzins: Nur dann wirkt der Kredit als Hebel und hebt die Eigenkapitalrendite über die Mietrendite.
• Cashflow: Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium, muss aber dauerhaft aus dem Einkommen bezahlbar sein.
• Kaufpreisfaktor im regionalen Vergleich: Ein Faktor über 25 bedeutet eine Bruttomietrendite unter 4 %; solche Preise setzen auf Wertsteigerung statt auf laufenden Ertrag.

Grenzen des Modells

Der Rechner liefert eine vereinfachte Rechnung vor Steuern für das erste Jahr und ersetzt keine Objektprüfung.

• Keine Steuern: Abschreibung (AfA) und absetzbare Zinsen verbessern das Ergebnis nach Steuern oft deutlich.
• Keine Mietsteigerung, kein Leerstand, keine Wertentwicklung der Immobilie.
• Gleichbleibender Zins über die gesamte Laufzeit; nach Ende der Zinsbindung kann die Rate steigen oder fallen.

Alternativen als App

Wer lieber mobil rechnet, findet ähnliche Rechner als App, etwa von Immocation für iOS und Android. Für die schnelle Brutto- und Nettorendite einer einzelnen Wohnung genügt der Mietrendite Rechner.

Häufige Fragen